Hotel Room Mate Macarena: se vende por 80 millones de euros

El edificio del hotel Room Mate Macarena en Madrid ha cambiado de manos por más de 80 millones de euros en una operación que consolida la apetencia inversora por la Gran Vía madrileña. La transacción sitúa el valor del inmueble casi el doble respecto a su adquisición una década atrás y evidencia cómo los activos hoteleros prime de la capital española siguen atrayendo capital privado a pesar del ciclo de tipos vivido.

La venta ha sido ejecutada por BNP Asset Management, que cedió el histórico número 43 de la Gran Vía a un inversor privado cuya identidad no ha trascendido. En la operación han intervenido como asesores jurídicos Garrigues y DLA Piper, mientras que Catella ha actuado como consultora. El precio supera con holgura los 42 millones que AXA Real Estate pagó por el activo en 2015, antes de que esta última compañía quedara integrada en BNP Paribas Cardif el año pasado.

De cine Rex a hotel boutique: 80 años de historia en Gran Vía 43

El inmueble encierra una trayectoria que resume la evolución del ocio madrileño del siglo XX. Luis Gutiérrez Soto proyectó el edificio en 1943 para uso hotelero y comercial, aunque las obras ya en marcha sufrieron una modificación decisiva al año siguiente: la incorporación de una sala de cine con 500 butacas en la entreplanta. Durante décadas, el espacio funcionó como el Hotel Rex y los Cines Rex, uno de los complejos cinematográficos emblemáticos de la avenida.

La transformación del activo en hotel boutique llegó de la mano de Room Mate Hotels, cadena fundada por Kike Sarasola que firmó un acuerdo de gestión con AXA Real Estate en 2017. El arquitecto e interiorista Tomás Ala fue el encargado de diseñar las 130 habitaciones, además de un rooftop bar y una piscina que han convertido la azotea en uno de los puntos de encuentro nocturnos de la zona. El establecimiento conserva la fachada original, una de las más reconocibles de la Gran Vía, aunque su interior respondió a una apuesta por la estética contemporánea que ha caracterizado a la marca Room Mate.

La planta baja y entresuelo del edificio albergan actualmente dos locales comerciales de perfil contrastado: la tienda de moda urbana Urban Outfitters y el restaurante de cadena La Mafia se Sienta a la Mesa. Esta combinación de uso hotelero con retail en una de las arterias comerciales más transitadas de España ha sido uno de los argumentos que han sostenido la revalorización del activo.

Madrid prime: por qué los inversores siguen pagando precios récord por activos hoteleros

La operación se enmarca en una dinámica que ha convertido a Madrid en uno de los mercados europeos más activos para la inversión hotelera. La Gran Vía, en particular, ha experimentado una transformación acelerada desde la pandemia, con la llegada de nuevos operadores internacionales, la reconversión de antiguos edificios de oficinas y la salida de fondos que habían acumulado activos durante la década anterior.

El salto de 42 a más de 80 millones en diez años representa una revalorización superior al 90%, una cifra que supera incluso la recuperación del mercado residencial madrileño en el mismo periodo. Para los inversores institucionales, este tipo de activos ofrecen una doble ventaja: rentas contractuales estables derivadas de la gestión hotelera y la potencialidad de revalorización del inmueble en una ubicación irrepetible.

La presencia de Garrigues y DLA Piper en la operación refleja la complejidad jurídica que suelen entrañar estas transacciones, especialmente cuando concurren arrendamientos comerciales en vigor y acuerdos de gestión hotelera con plazos pendientes. Catella, por su parte, ha actuado en un mercado donde la consultoría especializada en activos inmobiliarios ha ganado peso frente a los brokers generalistas.

El inversor privado que ha adquirido el edificio asume un activo con ocupación comercial plena y un contrato de gestión hotelera en marcha, aunque las condiciones exactas del acuerdo con Room Mate Hotels no han sido desveladas. La estructura de la operación, con un precio por habitación que supera los 615.000 euros, sitúa la transacción en el segmento prime de la capital española, aunque por debajo de registros de otros activos de cinco estrellas en zonas como Salamanca o el Paseo del Prado.

El ciclo de tipos no frena el apetito: qué está pasando en el mercado hotelero español

La operación llega en un contexto de normalización monetaria que, lejos de enfriar el mercado, ha reconfigurado los perfiles de comprador. La salida de fondos institucionales europeos con mandatos de inversión ajustados a nuevos tipos de referencia ha coincidido con la entrada de capital privado, family offices y vehículos patrimoniales con horizontes temporales más amplios y menor dependencia del apalancamiento.

BNP Paribas Cardif, la aseguradora propietaria hasta ahora del activo, encaja en este patrón de rotación. La integración de AXA Real Estate en su estructura el año pasado ya había generado expectativas sobre una posible depuración de cartera, dado que los activos hoteleros no son el núcleo tradicional de inversión de las compañías aseguradoras francesas. La venta del edificio de la Gran Vía podría anticipar otras movimientos similares en una cartera que, tras la absorción, concentraba activos dispersos geográficamente y con perfiles de riesgo heterogéneos.

Para Room Mate Hotels, la transacción plantea una incógnita de mediano plazo. La cadena opera el establecimiento bajo un contrato de gestión que vincula su marca con el inmueble, pero los cambios de propietario suelen ser momentos de revisión de condiciones. Sarasola ha mantenido una estrategia de crecimiento controlado desde la fundación de la compañía, con presencia en capitales españolas y algunas ciudades internacionales, aunque sin la escala de otros operadores nacionales como Meliá o Barceló. La continuidad de Room Mate Macarena como buque insignia de la marca en Madrid dependerá de la voluntad del nuevo propietario y de la evolución del mercado de la Gran Vía.

Próximos pasos: calendario de aperturas y la competencia en la Gran Vía

El nuevo propietario del número 43 hereda un entorno urbano en plena metamorfosis. La reapertura del tramo central de la Gran Vía al tráfico rodado tras años de obras, la llegada de la línea 11 del Metro y la conversión de numerosos edificios históricos en hoteles y apartamentos turísticos han elevado la densidad de oferta en la zona. En los próximos meses se espera la apertura de varios establecimientos de cadenas internacionales que competirán directamente por el mismo perfil de cliente: viajeros urbanos, segmento MICE y turismo de proximidad.

La pregunta que queda en el aire es si el inversor privado mantendrá la estructura actual del edificio o explorará alternativas de uso. La protección de la fachada limita opciones de demolición, pero no de reconversión interior. En mercados prime de otras capitales europeas, operaciones similares han desembocado en la reconversión de hoteles boutique en apartamentos de lujo o en la incorporación de espacios de coworking, aunque la rentabilidad del hotel en la Gran Vía madrileña sigue siendo competitiva frente a estas alternativas.

El precio pagado, superior a los 80 millones, establece un nuevo referente para transacciones de activos hoteleros de cuatro estrellas en Madrid. Si el nuevo propietario logra mantener o incrementar el RevPAR del establecimiento, la operación se leerá como un acierto de entrada; si el ciclo de tipos o una saturación de oferta comprimen márgenes, el activo podría convertirse en ejemplo de compra en máximos. El sector hotelero español, que movió cerca de 135.000 millones de euros en gasto turístico el año pasado, sigue siendo uno de los más líquidos de Europa, pero también uno donde la selección de activos y el timing de entrada marcan la diferencia entre rentabilidad y sobrepago.

Información publicada originalmente por Hosteltur.