Madrid y Barcelona: la lucha por el liderazgo hotelero

Madrid y Barcelona compiten de tú a tú por el liderazgo hotelero urbano en España. La última edición del informe 5 Claves: Madrid vs. Barcelona de Colliers, con datos del INE, Exceltur, Aena y fuentes de mercado, dibuja un mapa donde la capital gana en dinamismo y crecimiento, mientras que la ciudad condal mantiene el tipo en rentabilidad y retención de pernoctaciones. La batalla, lejos de resolverse, se ha redefinido: ya no es solo quién recibe más turistas, sino quién los hace quedarse más y gastar mejor. Hosteltur ha tenido acceso a los datos completos.

10,4 millones de viajeros y un pipeline de 2.000 habitaciones: el as en la manga de Madrid

La Comunidad de Madrid esperaba cerrar 2025 con 10,4 millones de viajeros. Esa cifra ya la supera Barcelona, que se queda en 9 millones. Sin embargo, la capital ha logrado algo más difícil que atraer turistas: estabilizar la demanda durante todo el año.

El segmento MICE y la concentración de grandes eventos musicales han reducido la estacionalidad. La oferta diversificada ya no depende solo del turismo de ocio tradicional. Estados Unidos sigue siendo el emisor principal, seguido de Italia y Francia. Los mercados latinoamericanos crecen a doble dígito: Argentina un 41% y Brasil un 31%.

En infraestructuras, Madrid cuenta con 862 hoteles y 94.316 camas. El desarrollo es activo y apunta al upscale. Entre las marcas internacionales confirmadas figuran Nobu, Radisson Collection, The Hoxton y Nmade. Dos ejes concentran la inversión: el distrito Centro, con unos 20 proyectos y 1.050 habitaciones, y el corredor Aeropuerto-Valdebebas-IFEMA, con otras 1.000 habitaciones en proceso.

Barcelona gana en pernoctaciones y RevPAR, pero la moratoria frena el crecimiento

Barcelona mantiene ventajas operativas concretas. Aunque recibe menos viajeros, genera más pernoctaciones: 21,7 millones frente a los 21,4 millones de Madrid. La estancia media es más larga: 2,4 días contra 2,1 días en la capital. Eso se traduce en un RevPAR superior y una rentabilidad por habitación que Madrid aún no alcanza.

La estructura emisora de Barcelona es más europea: Reino Unido, Francia, Italia y Alemania lideran. Estados Unidos crece apenas un 0,6% como mercado long-haul. La ciudad cuenta con 680 hoteles y 88.180 camas, una oferta más contenida pero mejor aprovechada.

El crecimiento de nueva planta está bloqueado. La moratoria hotelera de 2015 y el plan PEUAT de 2017 dejan apenas unas 500 habitaciones en desarrollo. La inversión se redirige a la renovación de activos existentes, como el Hotel Arts y el W Barcelona. Un dato clave para los operadores: la expiración prevista de 10.000 licencias de vivienda turística para 2028 podría desviar demanda hacia los hoteles, con impacto directo en ocupación y tarifas.

¿Qué escenario se dibuja para 2028?

La divergencia de modelos es evidente. Madrid apuesta por expandir la oferta, capturar nuevos mercados y diversificar la demanda. Barcelona protege su rentabilidad, limita la competencia futura y espera que la regulación de vivienda turística le juegue a favor. Para el inversor hotelero, la pregunta no es tanto cuál ciudad es mejor, sino qué perfil de riesgo y retorno busca.

El pipeline madrileño ofrece entrada con marcas internacionales en zonas en transformación. Barcelona ofreve activos consolidados con barreras regulatorias que protegen los ingresos. La expiración masiva de licencias turísticas en 2028 será el primer test real de si esa protección se traduce en cifras. ¿Madrid logrará reducir la brecha de RevPAR antes de que Barcelona sume esas habitaciones extra al sistema hotelero formal?